So rechnet die Bank: die Aktiv-Passiv-Methode
Wer seinen Baukredit vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlt, nimmt der Bank Zinsen weg, mit denen sie fest gerechnet hat. Den Schaden darf sie als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wie sie ihn ausrechnet, hat der Bundesgerichtshof seit 1997 in einer Reihe von Urteilen festgelegt. Die meisten Banken nutzen die Aktiv-Passiv-Methode. Der BGH beschreibt sie so: Der Schaden ist die Differenz zwischen den Zinsen, die Sie bei planmäßigem Verlauf gezahlt hätten, und der Rendite, die die Bank mit dem zurückgezahlten Geld bei einer laufzeitgleichen Anlage in sicheren Papieren erzielt. Davon zieht sie ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ab und zinst das Ergebnis auf den Tag der Zahlung ab (BGH XI ZR 159/23, Rn. 14).
Als sichere Anlage gelten Hypothekenpfandbriefe. Ihre Rendite veröffentlicht die Deutsche Bundesbank, getrennt nach Restlaufzeit. Der Rechner schlägt den Monatswert für September 2026 vor, passend zur Restlaufzeit Ihres Kredits. Steht in der Abrechnung Ihrer Bank ein anderer Satz, tragen Sie ihn ein.
Rechenweg mit Beispiel
Ein Baukredit steht am 01.11.2026 noch mit 200.000 € aus. Der Sollzins ist bis 01.11.2033 auf 4,0 % festgeschrieben, die Rate beträgt 1.200 € im Monat. Ausgezahlt wurde am 01.11.2023. Wegen eines Hausverkaufs soll alles zurückgezahlt werden.
- Geschützter Zeitraum: Die Zinsbindung endet am 01.11.2033. Das 10-Jahres-Kündigungsrecht greift frühestens am 01.05.2034. Maßgeblich ist das frühere Datum, also 84 Monate.
- Zahlungsplan: Der Rechner schreibt alle Raten bis November 2033 fort und setzt die dann verbleibende Restschuld als Schlusszahlung an.
- Abzinsung: Jede Zahlung wird mit der Pfandbriefrendite für 6 bis 7 Jahre Restlaufzeit, 3,67 %, auf den Ablösetag abgezinst. Die Summe beträgt 204.262,67 €.
- Zinsschaden: 204.262,67 € minus 200.000 € ergibt 4.262,67 €.
- Abzüge: Setzt die Bank ersparte Risikokosten von 0,06 % und Verwaltungskosten von 0,03 % im Jahr an, sinkt der Wert um 655,25 € und 327,63 € auf 3.279,79 €.
Hätte der Vertrag ein Sondertilgungsrecht von 10.000 € je Kalenderjahr, das im laufenden Jahr noch nicht genutzt ist, läge der Prüfwert ohne Abzüge bei 3.008,16 €. Die 10.000 € zahlen Sie dann sofort ohne Entschädigung, die künftigen Sondertilgungen rechnet die Bank zum frühestmöglichen Zeitpunkt ein (BGH XI ZR 388/14).
Wann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
- Nach 10 Jahren: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt die Kündigung 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit 6 Monaten Frist. Wurde später ein neuer Zins vereinbart, zählt dieses Datum. Der Rechner prüft das automatisch.
- Altvertrag mit niedrigem Zins: Liegt Ihr Zins unter der heutigen Pfandbriefrendite, verdient die Bank mit dem zurückgezahlten Geld mehr als vorher. Nach der Aktiv-Passiv-Methode entsteht dann kein Schaden. Ein Kredit mit 1,2 % aus dem Jahr 2021 kostet heute deshalb meist keine Entschädigung.
- Unzureichende Angaben: Bei Verbraucherdarlehen ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn der Vertrag Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend beschreibt (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der BGH hat das 2024 und 2025 zweimal zugunsten von Kunden entschieden (XI ZR 75/23, XI ZR 22/24) und einmal zugunsten der Bank (XI ZR 187/23).
- Versicherung: Zahlt eine Versicherung zurück, die der Vertrag zur Sicherung verlangte, entfällt die Entschädigung (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Typische Fehler in Bankabrechnungen
Vergleichen Sie die Forderung der Bank mit dem Prüfwert. Liegt sie deutlich darüber, fragen Sie nach diesen Punkten:
- Rechnet die Bank über das Ende der Zinsbindung oder über die 10-Jahres-Grenze hinaus?
- Fehlen künftige Sondertilgungen? Eine Klausel, die sie ausschließt, ist unwirksam.
- Zieht die Bank ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ab, und in welcher Höhe?
- Welche Wiederanlagerendite setzt sie an, und passt die Laufzeit?
- Verlangt sie zusätzlich ein Bearbeitungsentgelt? Ob das zulässig ist, hängt vom Vertrag ab.
Grenzen der Prüfhilfe
Banken zinsen oft jede einzelne Zahlung mit einem eigenen Satz aus der Zinsstrukturkurve ab. Der Rechner nimmt einen Satz für die gesamte Restlaufzeit. Abweichungen von einigen Prozent sind deshalb normal und kein Fehler der Bank. Die Sondertilgung rechnet der Rechner jeweils zur ersten Rate eines neuen Kalenderjahrs ein; gilt Ihr Recht je Darlehensjahr, weicht das leicht ab. Das Ergebnis ist eine Prüfhilfe, keine Rechtsberatung. Bei großen Beträgen lohnt die Prüfung durch eine Verbraucherzentrale.
Wenn Sie wegen eines Verkaufs ablösen, kommen beim Kauf der nächsten Immobilie Notar und Grundbuch dazu; die Kosten zeigt der Notarkosten-Rechner. Wie die Bank im Einzelnen rechnet und wie Sie vorgehen, erklärt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.