Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
Ein Baukredit mit fester Zinsbindung lässt sich nicht einfach zurückzahlen. Die Bank hat sich das Geld für diese Zeit selbst besorgt und rechnet mit Ihren Zinsen. Wollen Sie früher raus, etwa weil Sie das Haus verkaufen, haben Sie ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung (§ 490 Abs. 2 BGB, bei Verbrauchern § 500 Abs. 2 BGB). Im Gegenzug ersetzen Sie der Bank den Schaden. Dieser Ersatz heißt Vorfälligkeitsentschädigung.
Keine Entschädigung fällt an, wenn die Zinsbindung ohnehin endet, wenn Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen, wenn eine vom Vertrag verlangte Versicherung zurückzahlt oder wenn der Vertrag die Berechnung nicht ausreichend erklärt (§ 502 Abs. 2 BGB). Mehr dazu weiter unten.
Die Formel: Aktiv-Passiv-Methode
Der Bundesgerichtshof lässt zwei Methoden zu, die Aktiv-Aktiv- und die Aktiv-Passiv-Methode (seit BGH XI ZR 267/96 von 1997, bestätigt in XI ZR 159/23). Die meisten Banken nutzen die zweite. Sie besteht aus vier Schritten:
- Zahlungsplan bis zum Ende der geschützten Zinserwartung. Alle Raten und die Restschuld, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten. Künftige Sondertilgungsrechte muss die Bank so einrechnen, als hätten Sie sie frühestmöglich genutzt (BGH XI ZR 388/14).
- Wiederanlage. Die Bank legt das zurückgezahlte Geld gedanklich in Hypothekenpfandbriefen mit passender Laufzeit an. Die Rendite stammt aus der Kapitalmarktstatistik der Bundesbank.
- Abzinsen. Jede künftige Zahlung wird mit dieser Rendite auf den Ablösetag abgezinst. Die Summe minus der zurückgezahlten Restschuld ist der Zinsschaden.
- Abzüge. Die Bank spart Verwaltungskosten und trägt kein Ausfallrisiko mehr. Beides muss sie abziehen (BGH XI ZR 27/00, XI ZR 159/23 Rn. 14).
Als Formel: VFE = Σ Zahlungt × (1 + r)−t − Restschuld − ersparte Kosten. Dabei ist r die Wiederanlagerendite und t die Zeit in Jahren bis zur jeweiligen Zahlung.
Beispiel mit echten Zahlen
Ein Darlehen hat am 01.11.2026 noch 200.000 € Restschuld, 4,0 % Sollzins fest bis 01.11.2033 und 1.200 € Monatsrate. Ausgezahlt wurde es am 01.11.2023. Die Bundesbank weist für Hypothekenpfandbriefe mit 6 bis 7 Jahren Restlaufzeit im September 2026 eine Rendite von 3,67 % aus. Ohne Abzüge ergibt sich ein Zinsschaden von 4.262,67 €. Mit ersparten Risikokosten von 0,06 % und Verwaltungskosten von 0,03 % im Jahr bleiben 3.279,79 €.
Wie stark die Rendite das Ergebnis bestimmt, zeigt die Tabelle (gleiches Darlehen, ohne Abzüge):
| Wiederanlagerendite | Vorfälligkeitsentschädigung |
|---|---|
| 3,00 % | 11.604,06 € |
| 3,50 % | 6.092,43 € |
| 3,67 % | 4.262,67 € |
| 4,00 % | 773,03 € |
| 4,50 % | 0,00 € |
Bei 4,00 % entsteht trotz gleichem Satz ein kleiner Schaden. Der Grund: Sie zahlen Zinsen monatlich, der Sollzins von 4,0 % entspricht deshalb einem effektiven Jahreszins von gut 4,07 %, während die Pfandbriefrendite ein Jahreswert ist. Auch die Restlaufzeit zählt. Läge das Ende der Zinsbindung schon im November 2028, wären es mit der passenden Rendite von 3,33 % nur 2.696,53 €.
Diese Zahlen rechnet der Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung mit Ihren Werten nach, samt Zahlungsplan zum Herunterladen.
Die Aktiv-Aktiv-Methode als Alternative
Bei der zweiten zulässigen Methode stellt sich die Bank so, als würde sie das zurückgezahlte Geld wieder als Kredit ausleihen. Der Schaden setzt sich dann aus zwei Teilen zusammen: dem entgangenen Zinsmargengewinn, also dem Teil Ihres Zinses, der über den Refinanzierungskosten der Bank lag, und einem möglichen Zinsverschlechterungsschaden, wenn neue Kredite heute nur zu niedrigeren Zinsen vergeben werden können (BGH XI ZR 267/96). Die Bank kann zwischen beiden Methoden wählen (BGH XI ZR 267/96). Seit dem 21.03.2016 muss ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag die Berechnungsmethode aber nennen (Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB). Für Sie zählt: Auch hier darf die Bank nur bis zum Ende der geschützten Zinserwartung rechnen, und ersparte Kosten mindern den Schaden.
Hausverkauf: Alternativen zur Ablösung
Wer verkauft, muss nicht zwingend ablösen. Drei Wege lohnen einen Vergleich. Erstens kann der Käufer das Darlehen übernehmen, wenn die Bank zustimmt. Zweitens kann das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen werden, wenn diese als Sicherheit taugt; einen Anspruch darauf haben Sie nicht in jedem Fall, im Fall XI ZR 187/23 scheiterte die Kundin mit diesem Wunsch. Drittens lohnt bei Verträgen, die bald zehn Jahre alt sind, ein Blick auf den Kalender: Liegt der Ablösetag nur wenige Monate vor dem frühesten Kündigungstermin nach § 489 BGB, ist die Entschädigung klein, und eine Zwischenfinanzierung kann günstiger sein. Klären Sie mit der Bank früh, welche Unterlagen sie für die Berechnung braucht. Nach § 493 Abs. 5 BGB muss sie Ihnen die Angaben zur Entschädigung unverzüglich nach Ihrer Mitteilung schicken.
Die 10-Jahres-Regel
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jeden Kredit mit festem Zins 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen. Die Bank darf deshalb nie über diesen Zeitpunkt hinaus rechnen, auch wenn die Zinsbindung 15 oder 20 Jahre läuft. Ein Kredit, der am 01.09.2016 ausgezahlt wurde, ist frühestens zum 01.03.2027 kündbar. Lösen Sie im November 2026 ab, rechnet die Bank nur noch vier Monate. Wurde nach der Auszahlung ein neuer Zins vereinbart, etwa bei einer Anschlussfinanzierung bei derselben Bank, beginnt die Frist mit dieser Vereinbarung neu.
Sondertilgung senkt die Entschädigung
Steht im Vertrag ein Sondertilgungsrecht, etwa 5 % der Darlehenssumme je Jahr, hat sich die Bank auf diesen Teil der Zinsen nie verlassen dürfen. Der BGH hat eine Klausel, die künftige Sondertilgungen aus der Rechnung nimmt, für unwirksam erklärt (XI ZR 388/14). Nutzen Sie das Recht für das laufende Jahr vor der Ablösung, zahlt sich das doppelt aus. Im Beispiel oben senkt ein Sondertilgungsrecht von 10.000 € je Kalenderjahr den Wert von 4.262,67 € auf 3.008,16 €.
BGH-Urteile 2024 und 2025: wann die Entschädigung ganz entfällt
Seit 2016 müssen Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge klar und verständlich erklären, wie die Entschädigung berechnet wird (Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB). Sind die Angaben unzureichend, ist der Anspruch nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ganz ausgeschlossen. Drei Urteile zeigen, worauf es ankommt:
- XI ZR 75/23 vom 03.12.2024: Die Klausel stellte auf die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ ab. Ein Verbraucher versteht darunter die gesamte Vertragslaufzeit, nicht den kürzeren Zeitraum der geschützten Zinserwartung. Die Kunden bekamen ihre Entschädigung zurück.
- XI ZR 22/24 vom 20.05.2025: Der Vertrag nannte die Pfandbriefrendite und die Zahlungen, erklärte aber nicht, dass die Differenz beider den Schaden bildet. Auch hier musste die Bank zurückzahlen.
- XI ZR 187/23 vom 21.10.2025: Hier reichten die Angaben. Der Zeitraum war verständlich beschrieben, die Kundin bekam nichts zurück.
Eine finanzmathematische Formel muss im Vertrag nicht stehen. Es genügt, wenn die wesentlichen Größen in groben Zügen beschrieben sind. Ob Ihr Vertrag diese Hürde nimmt, ist eine Rechtsfrage. Eine Verbraucherzentrale oder ein Anwalt für Bankrecht kann das prüfen. Gezahlte Beträge lassen sich dann über § 812 BGB zurückfordern, solange der Anspruch nicht verjährt ist.
Die Abrechnung der Bank prüfen: fünf Fragen
- Bis zu welchem Datum rechnet die Bank? Höchstens bis zum Ende der Zinsbindung und nie über 10 Jahre und 6 Monate nach der Auszahlung hinaus.
- Sind künftige Sondertilgungen eingerechnet?
- Welche Wiederanlagerendite nutzt die Bank, und passt die Laufzeit?
- Wie hoch sind die Abzüge für Risiko und Verwaltung?
- Verlangt die Bank zusätzlich ein Entgelt, und erlaubt der Vertrag das?
Weicht die Forderung deutlich vom Prüfwert ab, schreiben Sie der Bank und bitten um die Berechnung mit diesen fünf Angaben.
Typische Fehler beim Selbstrechnen
- Mit der vollen Restschuld über die ganze Laufzeit rechnen. Die Restschuld sinkt jeden Monat.
- Die Abzinsung vergessen. Geld in sieben Jahren ist heute weniger wert.
- Den Zins der Anschlussfinanzierung statt der Pfandbriefrendite ansetzen.
- Die 10-Jahres-Regel übersehen, gerade bei Verträgen mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.
Grenzen
Banken zinsen meist jede Zahlung mit einem eigenen Satz aus der Zinsstrukturkurve ab. Ein Rechner mit einem Satz für die ganze Restlaufzeit liegt deshalb einige Prozent daneben, ohne dass die Bank falsch rechnet. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen wie Autokrediten gilt zusätzlich zur Schadensrechnung eine Obergrenze: höchstens 1 % bzw. 0,5 % des zurückgezahlten Betrags und höchstens die restlichen Sollzinsen (§ 502 Abs. 3 BGB). Entsteht kein Schaden, schulden Sie auch dort nichts. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Wer nach dem Verkauf neu kauft, findet die Nebenkosten im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf und im Notarkosten-Rechner.