Notarkosten beim Hauskauf: alle Posten
Beim Kauf einer Immobilie berechnet der Notar mehrere Gebühren, alle aus dem Kaufpreis als Geschäftswert (§ 47 GNotKG). Die größte ist die Beurkundung des Kaufvertrags mit dem Satz 2,0 (KV 21100). Übernimmt der Notar den Vollzug, also etwa die Anfrage an die Gemeinde wegen des Vorkaufsrechts und das Einholen der Löschungsbewilligung für alte Grundschulden, kommt eine Vollzugsgebühr von 0,5 dazu (KV 22110). Holt der Notar nur behördliche Bescheinigungen wie das Vorkaufsrechtszeugnis der Gemeinde ein, ist die Vollzugsgebühr auf 50 € je Bescheinigung gedeckelt (KV 22112). Bei 300.000 € spart das 318,33 € gegenüber der vollen Gebühr; der Rechner hat dafür einen eigenen Haken. Für die Betreuung, also die Mitteilung, dass der Kaufpreis fällig ist, und die Überwachung der Eigentumsumschreibung, berechnet er weitere 0,5 (KV 22200). Die XML-Daten für das elektronische Grundbuch kosten neben dem Vollzug 0,1, höchstens 125 € (KV 22114 und 22115). Dazu kommen die Post- und Telekommunikationspauschale von 20 % der Gebühren, höchstens 20 € (KV 32005), Kopien und 19 % Umsatzsteuer.
Das Grundbuchamt ist ein Gericht und rechnet getrennt ab, ohne Umsatzsteuer: 0,5 für die Auflassungsvormerkung (KV 14150), 1,0 für die Eintragung des neuen Eigentümers (KV 14110) und 25 € für die Löschung der Vormerkung (KV 14152).
Rechenweg am Beispiel 300.000 €
Für 300.000 € beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B 635 €. Damit ergibt sich:
- Beurkundung 2,0: 1.270,00 €
- Vollzug 0,5: 317,50 €
- Betreuung 0,5: 317,50 €
- XML 0,1: 63,50 €
- Pauschale: 20,00 €
- Umsatzsteuer 19 % auf 1.988,50 €: 377,82 €
Der Notar kostet also 2.366,32 €. Das Grundbuchamt verlangt 317,50 € + 635,00 € + 25,00 € = 977,50 €. Zusammen sind das 3.343,82 € oder 1,11 % des Kaufpreises. Kopien berechnet der Notar nach Seitenzahl; tragen Sie den Betrag von der Rechnung ein, wenn Sie nachrechnen.
Tabelle: Notar und Grundbuch nach Kaufpreis
Alle Werte mit Vollzug, Betreuung und XML-Gebühr, ohne Kopien, ohne Grundschuld:
| Kaufpreis | Notar (brutto) | Grundbuch | Zusammen |
|---|---|---|---|
| 150.000,00 € | 1.329,71 € | 556,00 € | 1.885,71 € |
| 250.000,00 € | 1.997,42 € | 827,50 € | 2.824,92 € |
| 300.000,00 € | 2.366,32 € | 977,50 € | 3.343,82 € |
| 400.000,00 € | 2.919,67 € | 1.202,50 € | 4.122,17 € |
| 500.000,00 € | 3.473,02 € | 1.427,50 € | 4.900,52 € |
| 750.000,00 € | 4.938,50 € | 2.027,50 € | 6.966,00 € |
Tabelle B: so entsteht die Gebühr
Die Gebührentabelle steht in § 34 GNotKG. Bis 500 € Geschäftswert beträgt die volle Gebühr 15 €. Danach steigt sie in Stufen: bis 2.000 € um 4 € je angefangene 500 €, bis 10.000 € um 6 € je 1.000 €, bis 25.000 € um 8 € je 3.000 €, bis 50.000 € um 10 € je 5.000 €, bis 200.000 € um 27 € je 15.000 €, bis 500.000 € um 50 € je 30.000 € und bis 5 Mio. € um 80 € je 50.000 €. Jede angefangene Stufe zählt voll. Der Rechner rechnet diese Stufen aus; die Ergebnisse stimmen mit der amtlichen Tabelle in Anlage 2 überein. Gerundet wird auf volle Cent, ein halber Cent wird aufgerundet (§ 34 Abs. 4 GNotKG).
Grundschuld für die Finanzierung
Finanzieren Sie mit einem Kredit, verlangt die Bank eine Grundschuld. Ihre Bestellung ist eine eigene Urkunde mit dem Nennbetrag als Geschäftswert (§ 53 GNotKG) und kostet eine Gebühr von 1,0 (KV 21200). Für 250.000 € sind das 535 €, mit XML-Gebühr 0,2, Pauschale und Umsatzsteuer 787,78 €. Das Grundbuchamt trägt sie für weitere 535 € ein (KV 14121). Wählen Sie im Rechner oben „Grundschuld“ und addieren Sie beide Ergebnisse.
Testament und Erbvertrag
Beim Testament ist der Geschäftswert Ihr Vermögen. Schulden werden abgezogen, aber höchstens bis zur Hälfte des Vermögens (§ 102 Abs. 1 GNotKG). Das gilt je Erblasser: Beim Ehegattentestament und beim Erbvertrag rechnet der Rechner deshalb jeden Partner für sich. Ein Einzeltestament kostet 1,0, ein Ehegattentestament oder ein Erbvertrag 2,0. Bei 400.000 € Vermögen und 100.000 € Schulden ist der Wert 300.000 €, solange kein Partner mehr Schulden als die Hälfte seines Vermögens hat; das Ehegattentestament kostet dann 1.535,10 € beim Notar und 82 € für die amtliche Verwahrung beim Nachlassgericht (KV 12100). Hat dagegen Partner A 100.000 € Vermögen und 100.000 € Schulden und Partner B 300.000 € ohne Schulden, zählen bei A nur 50.000 € Abzug: Wert 350.000 €, Notar 1.654,10 €. Für die Registrierung im Zentralen Testamentsregister erhebt die Bundesnotarkammer 12,50 € je Erblasser, wenn der Notar die Gebühr einzieht, sonst 15,50 € (§ 1 Abs. 2 der Testamentsregister-Gebührensatzung). Der Rechner rechnet 12,50 € je Erblasser ein, ohne Umsatzsteuer.
Typische Fehler
- Mit einem festen Prozentsatz rechnen: Der Anteil sinkt mit dem Kaufpreis, und die Grundschuld kommt getrennt hinzu.
- Grunderwerbsteuer und Makler mitzählen: Beides sind keine Notarkosten.
- Umsatzsteuer auf die Grundbuchkosten rechnen: Das Grundbuchamt ist ein Gericht und berechnet keine Umsatzsteuer.
- Die Pauschale doppelt zählen: Sie fällt je Urkunde an, also einmal für den Kaufvertrag und einmal für die Grundschuld.
Grenzen
Der Rechner bildet die üblichen Fälle ab. Sonderfälle wie Teilflächen, Erbbaurechte, mitverkaufte Einrichtung, Vollmachten oder ein Treuhandauftrag der abzulösenden Bank (KV 22201) ändern die Rechnung. Maßgeblich ist die Kostenrechnung des Notars, die Sie mit diesem Werkzeug Zeile für Zeile prüfen können. Wer sein Darlehen für den Verkauf vorzeitig ablöst, prüft die Forderung der Bank mit dem Rechner Vorfälligkeitsentschädigung. Mehr zu den Posten steht im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf.