Nießbrauch berechnen: Kapitalwert in drei Schritten
Wer eine Immobilie an Kinder überträgt und sich das Recht vorbehält, weiter darin zu wohnen oder die Miete zu kassieren, schenkt weniger als den vollen Wert. Das Finanzamt zieht den Kapitalwert dieses Rechts ab. Er ergibt sich aus drei Schritten:
- Jahreswert bestimmen. Bei einer vermieteten Wohnung ist das die Nettokaltmiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher selbst trägt. Bei einer selbst genutzten Wohnung zählt die ortsübliche Miete (§ 15 Abs. 2 BewG), bei Geld 5,5 % des Betrags (§ 15 Abs. 1 BewG).
- Deckel prüfen. Der Jahreswert darf höchstens den Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Bei 600.000 € sind das 32.258,06 € im Jahr.
- Mit dem Vervielfältiger malnehmen. Er hängt vom vollendeten Lebensalter und Geschlecht des Berechtigten ab und steht in der Tabelle des BMF.
Vervielfältiger 2026
Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Tabelle jedes Jahr neu nach der aktuellen Sterbetafel. Für Stichtage ab dem 01.01.2026 gilt das Schreiben vom 21.10.2025 (Sterbetafel 2022/2024). Ein Auszug:
| Alter | Frauen | Männer |
|---|---|---|
| 40 Jahre | 16,903 | 16,434 |
| 50 Jahre | 15,711 | 14,977 |
| 55 Jahre | 14,873 | 13,983 |
| 60 Jahre | 13,832 | 12,798 |
| 65 Jahre | 12,583 | 11,444 |
| 70 Jahre | 11,107 | 9,938 |
| 75 Jahre | 9,393 | 8,282 |
| 80 Jahre | 7,490 | 6,509 |
| 85 Jahre | 5,512 | 4,743 |
| 90 Jahre | 3,770 | 3,234 |
Die Werte gelten nur für 2026. Die Tabelle für Stichtage ab 2027 erscheint voraussichtlich im Herbst 2026; bis dahin rechnet dieser Rechner für 2027 nicht und sagt das am Datumsfeld. Für Schenkungen vor 2026 gilt die Tabelle, die das BMF für das jeweilige Jahr veröffentlicht hat.
Rechenbeispiel: Haus an die Tochter
Eine 70-jährige Mutter schenkt ihrer Tochter am 09.10.2026 ein vermietetes Haus mit einem Steuerwert von 600.000 € und behält den lebenslangen Nießbrauch. Die Miete bringt nach Kosten 30.000 € im Jahr. Der Deckel liegt bei 32.258,06 €, er greift also nicht. Der Vervielfältiger für eine 70-jährige Frau ist 11,107. Kapitalwert: 30.000 € × 11,107 = 333.210 €.
Die Tochter erhält damit nur 266.790 €. Das liegt unter ihrem Freibetrag von 400.000 €. Ohne Nießbrauch wären 200.000 € steuerpflichtig gewesen, bei 11 % also 22.000 € Schenkungsteuer. Die Rechnung für den Freibetrag macht der Erbschaftsteuer-Rechner, die Hintergründe stehen im Ratgeber Nießbrauch und Schenkungsteuer.
Zwei Berechtigte: Ehepaar
Behalten beide Eltern den Nießbrauch und endet er erst mit dem Tod des Letztversterbenden, zählt der höhere Vervielfältiger, meist der der jüngeren Frau (§ 14 Abs. 3 BewG). Endet er schon mit dem ersten Todesfall, zählt der niedrigere. Bei einem 72-jährigen Mann und einer 70-jährigen Frau sind das 11,107 oder 9,293.
Befristeter Nießbrauch
Ist das Recht auf eine feste Zahl von Jahren begrenzt, gilt der Vervielfältiger aus Anlage 9a zum BewG, für zehn Jahre 7,745. Endet das Recht zusätzlich mit dem Tod, darf der Wert nicht über dem lebenslangen liegen (§ 13 Abs. 1 Satz 2 BewG). Der Rechner nimmt dann den kleineren Vervielfältiger.
Nießbrauch an Geld und Wertpapieren
Auch an einem Depot oder Sparguthaben kann sich der Schenker den Nießbrauch vorbehalten; er bekommt dann weiter Zinsen und Dividenden. Steht kein anderer Jahreswert fest, setzt das Gesetz 5,5 % des Kapitals an (§ 15 Abs. 1 BewG). Weil der Deckel aus § 16 BewG bei 1/18,6, also 5,38 %, liegt, gilt bei Geld praktisch immer der Deckel. Wählen Sie im Rechner „Geld: 5,5 %“; er zeigt dann, dass der gedeckelte Wert angesetzt wird. Bei 100.000 € und einem 60-jährigen Mann sind das 68.806,45 € Kapitalwert.
Typische Fehler
Der häufigste Fehler ist ein zu hoher Jahreswert: Die Bruttomiete ist nicht der Reinertrag. Der zweite ist die falsche Tabelle; maßgeblich ist der Tag, an dem die Schenkung ausgeführt ist (bei Grundstücken meist der Notartermin mit Auflassung), nicht der Tag der Steuererklärung. Und bei Geld greift fast immer der Deckel, weil 5,5 % mehr sind als ein Achtzehnkommasechstel.
Grenzen
Der Rechner bewertet die Immobilie nicht; den Steuerwert tragen Sie ein. Wird eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie nach § 13d ErbStG nur mit 90 % angesetzt, ist der Nießbrauch insoweit auch nur zu 90 % abziehbar (§ 10 Abs. 6a ErbStG); das ist nicht gerechnet. Ein nachgewiesener anderer Wert nach § 14 Abs. 4 BewG und die Einkommensteuer des Nießbrauchers sind nicht Teil der Rechnung. Wer das Haus später verkaufen will, prüft die Frist mit dem Spekulationsfrist-Rechner. Keine Steuerberatung.