Spekulationsfrist bei Immobilien: wann der Verkauf steuerfrei ist

Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, fragt zuerst: Muss ich den Gewinn versteuern? Die Antwort hängt an zwei Daten und an einer Frage zur Nutzung. Beides lässt sich mit dem Gesetzestext klären, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Die Grundregel: zehn Jahre von Vertrag zu Vertrag

§ 23 EStG nennt den Verkauf eines Grundstücks ein „privates Veräußerungsgeschäft“, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Anschaffung und Veräußerung sind jeweils der notarielle Vertrag, nicht der Besitzübergang. Eigentumswohnungen und Gebäude, die Sie innerhalb der Frist errichten oder ausbauen, gehören dazu (Satz 2).

Die Frist beginnt am Tag nach dem Kaufvertrag (§ 187 Abs. 1 BGB, anwendbar über § 108 Abs. 1 AO). Sie endet mit Ablauf des Tages zehn Jahre später, der dieselbe Zahl trägt (§ 188 Abs. 2 BGB). Ein Kaufvertrag vom 12.06.2018 hat sein Fristende am 12.06.2028. Ein Verkauf an diesem Tag ist noch steuerpflichtig, ab dem 13.06.2028 steuerfrei. Fällt der Kauf auf einen 29. Februar, endet die Frist im Nicht-Schaltjahr am 28. Februar (§ 188 Abs. 3 BGB).

Die Tabelle zeigt einige Kaufdaten mit dem letzten steuerpflichtigen Tag und dem ersten steuerfreien Tag für den Verkaufsvertrag:

Planen Sie den Notartermin mit etwas Abstand. Ein Termin, der wegen Krankheit um einen Tag vorgezogen wird, kann sonst eine fünfstellige Steuer auslösen. Ein Vorvertrag oder eine Reservierung beim Makler ist dagegen kein Verkauf; maßgeblich ist der bindende notarielle Vertrag.

Eigennutzung: zwei Wege zur Steuerfreiheit

Ausgenommen sind Immobilien, die Sie selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das Gesetz nennt zwei Varianten:

1. Ausschließlich selbst bewohnt zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf. Keine Vermietung, auch nicht zwischendurch.
2. Im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt. Hier zählen Kalenderjahre. Wer 2026 verkauft, muss 2024, 2025 und 2026 dort gewohnt haben.

Die zweite Variante ist für Paare und Familien wichtig, die eine früher vermietete Wohnung selbst beziehen oder nach dem Kauf nicht sofort einziehen. Volle drei Jahre verlangt der Wortlaut nicht. Unser Rechner legt die strenge Lesart zugrunde: eine durchgehende Nutzung, die ins Vorvorjahr reicht, das Vorjahr ganz abdeckt und ins Verkaufsjahr reicht.

Der dritte Fall zeigt die häufigste Falle: Wer am Jahresende auszieht und erst im neuen Jahr verkauft, hat im Verkaufsjahr nicht mehr selbst gewohnt. Der vierte Fall ist nach dem Wortlaut steuerfrei, weil die Nutzung ins Verkaufsjahr reicht. Wird die Wohnung nach dem Auszug noch vermietet, lassen Sie das vorher prüfen.

Erbschaft und Schenkung: die Frist läuft weiter

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, hat sie nicht „angeschafft“. Für die Frist zählt deshalb der Kauf des Vorbesitzers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Kaufte die Mutter 2012 und erben Sie 2025, ist die Frist seit 2022 abgelaufen: Sie können sofort steuerfrei verkaufen. Kaufte sie 2019, endet die Frist erst 2029, es sei denn, Sie nutzen die Ausnahme für Eigennutzung.

Ob die Eigennutzung des Erblassers oder Schenkers Ihnen zugerechnet wird, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Der Rechner zeigt diesen Fall deshalb als „prüfen lassen“. Bei einer Schenkung mit Gegenleistung, etwa wenn Sie Schulden übernehmen oder einen Ausgleich an Geschwister zahlen, kann für den entgeltlichen Teil eine neue Frist beginnen.

Wer eine Immobilie mit Nießbrauch übertragen bekommt, darf sie meist nicht frei verkaufen. Wie der Nießbrauch bei der Schenkung bewertet wird, zeigt der Nießbrauch-Rechner.

Gewinn berechnen und Steuer schätzen

Steuerpflichtig ist nur der Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Verkaufskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Haben Sie vermietet, mindern die abgesetzten Abschreibungen die Anschaffungskosten (Satz 4). Ein Beispiel mit echten Zahlen:

Die Untergrenze gilt, wenn der Gewinn Ihr einziges Einkommen wäre, nach dem Tarif 2026 (§ 32a EStG). Die Obergrenze ist der Spitzensteuersatz von 45 %. Dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Wer bis zum 13.06.2028 wartet, zahlt nichts. Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben frei; ab 1.000 € ist alles steuerpflichtig (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5).

Ein Verlust aus einem privaten Immobilienverkauf lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, auch mit denen des Vorjahres oder späterer Jahre (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8). Mit Arbeitslohn oder Mieteinnahmen geht das nicht.

Vermietet, dann selbst bewohnt: was zählt

Viele Eigentümer wechseln: erst vermietet, dann selbst eingezogen, oder umgekehrt. Für die Ausnahme zählt nur die Zeit kurz vor dem Verkauf. Eine Wohnung, die acht Jahre vermietet war und dann ab dem 01.12.2024 selbst bewohnt wird, kann 2026 steuerfrei verkauft werden, wenn Sie bis ins Jahr 2026 dort wohnen. Umgekehrt hilft eine lange Eigennutzung in früheren Jahren nicht, wenn Sie danach ausziehen und erst Jahre später innerhalb der Frist verkaufen.

Wer vermietet hat, muss auch bei einer steuerfreien Veräußerung nichts nachzahlen: Die Abschreibungen aus der Vermietungszeit werden nur dann wieder hinzugerechnet, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf erhöhen sie dagegen den Gewinn, wie im Beispiel oben.

Checkliste vor dem Notartermin

1. Datum des eigenen Kaufvertrags oder des Kaufvertrags des Erblassers oder Schenkers heraussuchen.
2. Ersten steuerfreien Tag ausrechnen und den Notartermin danach legen.
3. Falls Sie früher verkaufen wollen: Nachweise der Eigennutzung bereithalten, etwa Meldebescheinigung, Nebenkostenabrechnungen, Versorgerverträge.
4. Anschaffungskosten belegen: Kaufvertrag, Grunderwerbsteuerbescheid, Notar- und Maklerrechnungen, Rechnungen für Aus- und Umbauten.
5. Bei vermieteten Objekten die Summe der abgesetzten Abschreibungen aus den Steuerbescheiden zusammenstellen.

Typische Fehler

• Übergabe statt Notartermin: Wer ab der Schlüsselübergabe rechnet, liegt oft Wochen daneben.
• Neue Frist nach Erbe angenommen: Die Frist des Erblassers läuft weiter, zum Vorteil oder Nachteil.
• Auszug im Dezember, Verkauf im Januar: Die Eigennutzung im Verkaufsjahr fehlt.
• Abschreibung vergessen: Wer vermietet hat, muss die abgesetzte AfA beim Gewinn wieder hinzurechnen.

Grenzen

Dieser Ratgeber behandelt private Immobilien. Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, kann gewerblich handeln; dann gelten andere Regeln, und der Gewerbesteuer-Rechner wird relevant. Teilweise vermietete Häuser, Einliegerwohnungen und gemischte Schenkungen sind Einzelfälle. Mit dem Spekulationsfrist-Rechner prüfen Sie Ihre Daten in einer Minute. Keine Steuerberatung.