Wann die Spekulationsfrist beginnt und endet
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Gerechnet wird von Vertrag zu Vertrag: vom notariellen Kaufvertrag bis zum notariellen Verkaufsvertrag. Die Frist beginnt am Tag nach dem Kaufvertrag und endet zehn Jahre später mit Ablauf des Tages, der dieselbe Zahl trägt (§ 108 Abs. 1 AO mit §§ 187, 188 BGB). Wer am 15.03.2016 gekauft hat, verkauft am 15.03.2026 noch steuerpflichtig, ab dem 16.03.2026 steuerfrei. Bei einem Kauf am 29. Februar endet die Frist am 28. Februar.
Ein Haus, das Sie innerhalb der Frist auf dem Grundstück bauen oder erweitern, gehört mit zum Verkauf. Für das Gebäude läuft keine eigene Frist; maßgeblich bleibt der Kauf des Grundstücks (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG).
Eigennutzung: die Drei-Jahres-Regel
Auch vor Ablauf der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Das Gesetz kennt zwei Fälle: Sie haben sie seit Kauf oder Fertigstellung ausschließlich selbst bewohnt, oder Sie haben sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Im zweiten Fall genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der ins Vorvorjahr reicht, das Vorjahr ganz abdeckt und ins Verkaufsjahr reicht. Ein Beispiel: Einzug am 20.12.2024, Verkauf am 05.01.2026. Das sind nur gut zwölf Monate, aber sie berühren drei Kalenderjahre.
Der Rechner prüft diese Regel streng: eine durchgehende Nutzung, Einzug spätestens am 31.12. des Vorvorjahres, Auszug frühestens am 01.01. des Verkaufsjahres. Ziehen Sie vor dem Verkauf aus und vermieten, weist er darauf hin, dass Sie das prüfen lassen sollten.
Erbschaft und Schenkung
Erben oder Beschenkte setzen keine neue Frist in Gang. Ihnen wird die Anschaffung des Vorbesitzers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Tragen Sie deshalb das Datum ein, an dem der Erblasser oder Schenker gekauft hat. Hat er das Haus schon länger als zehn Jahre besessen, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Ob seine Eigennutzung auch für Sie zählt, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich; der Rechner zeigt diesen Fall als „prüfen lassen“. Die Steuer auf das Erbe selbst berechnet der Erbschaftsteuer-Rechner; ein vorbehaltenes Wohnrecht bewertet der Nießbrauch-Rechner.
Gewinn berechnen
Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Verkaufskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Haben Sie vermietet und Abschreibungen abgesetzt, mindern diese die Anschaffungskosten (Satz 4). Das erhöht den Gewinn.
Ein Beispiel: Kauf am 20.04.2017 für 300.000 € plus 30.000 € Nebenkosten, vermietet, 24.000 € Abschreibung abgesetzt. Verkauf am 15.11.2026 für 400.000 €, 8.000 € Maklerkosten. Die Frist endet am 20.04.2027, der Verkauf ist also steuerpflichtig. Gewinn: 400.000 − (330.000 − 24.000) − 8.000 = 86.000 €. Wer bis zum 21.04.2027 wartet, zahlt darauf nichts.
Steuer als Spanne
Der Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert, zusammen mit allen anderen Einkünften. Weil der Rechner Ihr übriges Einkommen nicht kennt, zeigt er eine Spanne. Die Untergrenze ist die Steuer nach dem Tarif 2026 (§ 32a EStG), wenn der Gewinn Ihr einziges Einkommen wäre; im Beispiel 24.984 €. Die Obergrenze ist der Spitzensteuersatz von 45 %, also 38.700 €, mit Solidaritätszuschlag 40.828,50 €. Kirchensteuer kommt gegebenenfalls hinzu. Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben frei; die Grenze gilt für alle privaten Veräußerungen zusammen und ist eine Freigrenze: Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.
Typische Fehler
Viele rechnen ab der Übergabe oder dem Grundbucheintrag; das verschiebt die Frist um Wochen bis Monate. Andere glauben, eine Erbschaft starte die zehn Jahre neu. Und wer nach dem Auszug noch ein Jahr vermietet, verliert die Befreiung wegen Eigennutzung, wenn das Verkaufsjahr ohne eigene Nutzung bleibt.
Grenzen
Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung stört die Eigennutzung nicht: Der Gewinn ist auch insoweit steuerfrei (BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19). Wählen Sie dann „Selbst bewohnt“. Teilweise vermietete Häuser (etwa mit Einliegerwohnung), gemischte Schenkungen mit Gegenleistung und Verkäufe aus dem Betriebsvermögen rechnet der Rechner nicht. Ein gewerblicher Grundstückshandel bei mehreren Verkäufen ist ein eigenes Thema. Die Steuer-Spanne ersetzt keine Steuerberechnung. Keine Steuerberatung.