Die Übertragung einer Immobilie mit Nießbrauchsvorbehalt ist eine der häufigsten Formen, Vermögen zu Lebzeiten weiterzugeben. Die Eltern bleiben im Haus wohnen oder kassieren weiter die Miete, die Kinder werden Eigentümer. Der Vorbehalt hat einen Preis, den das Steuerrecht in Euro ausdrückt: den Kapitalwert. Um diesen Betrag sinkt der steuerpflichtige Wert.
Warum der Nießbrauch die Schenkungssteuer senkt
Schenkungsteuer fällt auf die Bereicherung an (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Wer ein Haus mit Nießbrauch bekommt, ist weniger bereichert als jemand, der es frei nutzen kann. Deshalb wird der Kapitalwert des Nießbrauchs als Last vom Steuerwert der Immobilie abgezogen. Der Abzug gilt auch zwischen Eltern und Kindern; die frühere Sperre für Angehörige in § 25 ErbStG ist weggefallen.
Kapitalwert berechnen: Jahreswert mal Vervielfältiger
Das Bewertungsgesetz gibt den Rechenweg vor:
- Jahreswert: Was der Nießbrauch im Jahr wert ist. Bei einer vermieteten Immobilie der Reinertrag, also Miete minus die Kosten, die der Nießbraucher trägt. Bei Selbstnutzung die übliche Miete am Ort (§ 15 Abs. 2 BewG).
- Deckel: Höchstens der Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
- Vervielfältiger: Aus der Tabelle des BMF nach Alter und Geschlecht (§ 14 Abs. 1 BewG). Bei zwei Berechtigten, deren Recht erst mit dem Tod des Letzten endet, zählt der höhere Wert (§ 14 Abs. 3).
Die Tabelle wird jedes Jahr nach der neuesten Sterbetafel neu berechnet. Für Schenkungen vom 01.01. bis 31.12.2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Vervielfältiger: Ein 60-jähriger Mann hat 12,798, eine 60-jährige Frau 13,832, eine 80-jährige Frau 7,490.
Vervielfältiger 2026 nach Alter
Ein Auszug aus der Tabelle des BMF für Stichtage ab 01.01.2026. Der Wert sagt, wie viele Jahreswerte der Nießbrauch heute wert ist. Frauen haben wegen der höheren Lebenserwartung durchweg höhere Werte.
| Alter | Frauen | Männer |
|---|---|---|
| 55 Jahre | 14,873 | 13,983 |
| 60 Jahre | 13,832 | 12,798 |
| 65 Jahre | 12,583 | 11,444 |
| 70 Jahre | 11,107 | 9,938 |
| 75 Jahre | 9,393 | 8,282 |
| 80 Jahre | 7,490 | 6,509 |
| 85 Jahre | 5,512 | 4,743 |
Maßgeblich ist das vollendete Lebensalter am Tag der Schenkung. Wer kurz vor einem Geburtstag schenkt, hat einen etwas höheren Vervielfältiger als ein paar Tage danach. Zwischen zwei Altersjahren liegen bei 60- bis 70-Jährigen 0,23 bis 0,32; bei 30.000 € Jahreswert sind das 6.900 € bis 9.600 € Kapitalwert.
Rechenbeispiel: Haus mit Nießbrauch für ein Ehepaar
Ein Ehepaar, er 68, sie 66 Jahre alt, überträgt im Oktober 2026 ein Mehrfamilienhaus an die Tochter. Das Haus gehört dem Vater allein, deshalb gilt ein Freibetrag von 400.000 €. Der Steuerwert beträgt 900.000 €, die Mieteinnahmen nach Kosten 36.000 € im Jahr. Beide behalten den Nießbrauch, bis der Letzte von ihnen stirbt.
| Jahreswert | 36.000,00 € |
| Deckel 900.000 € ÷ 18,6 | 48.387,10 € (greift nicht) |
| Vervielfältiger der 66-jährigen Frau (höher als der des Mannes) | 12,306 |
| Kapitalwert | 443.016,00 € |
| Wert nach Abzug | 456.984,00 € |
| Schenkungsteuer ohne Nießbrauch | 75.000,00 € |
| Schenkungsteuer mit Nießbrauch | 3.983,00 € |
Schenkt nur einer der Eltern, hier der Vater mit 68 Jahren, wäre der Kapitalwert 380.196,00 €. Die Steuer läge dann bei 13.178,00 €. Der jüngere Berechtigte bringt also mehr Abzug. Ihre eigenen Zahlen rechnet der Nießbrauch-Rechner. Zu beachten ist dabei, dass Mutter und Vater jeweils eigene Freibeträge haben. Gehört das Haus beiden je zur Hälfte, schenkt jeder seine Hälfte und nutzt seinen eigenen Freibetrag.
Wann der Deckel greift
Der Jahreswert darf nicht höher sein als der Steuerwert geteilt durch 18,6, das sind 5,38 % des Werts. Bei Immobilien mit hoher Miete im Verhältnis zum Wert greift der Deckel. Beispiel: Steuerwert 400.000 €, Reinertrag 28.000 €. Der Deckel liegt bei 21.505,38 €, angesetzt wird nur dieser Betrag. Bei einer 75-jährigen Frau ergibt sich ein Kapitalwert von 202.000,00 € statt 263.004,00 €. Beim Nießbrauch an Geld (5,5 % Jahreswert nach § 15 Abs. 1 BewG) greift der Deckel immer.
Wenn der Nießbraucher früh stirbt
Der Vervielfältiger beruht auf der durchschnittlichen Lebenserwartung. Stirbt der Berechtigte deutlich früher, wäre der Abzug zu hoch gewesen. § 14 Abs. 2 BewG regelt deshalb eine Berichtigung: Bestand das Recht bei einem Alter von über 65 bis 70 Jahren nicht länger als sechs Jahre, bei über 75 bis 80 nicht länger als vier Jahre, wird die Steuer nach der tatsächlichen Dauer berichtigt. Für den Beschenkten ist der Nießbrauch eine Last. Fällt eine Last weg, braucht die Berichtigung keinen Antrag (§ 14 Abs. 2 Satz 3 BewG): Das Finanzamt kann die Steuer nachträglich erhöhen. Überlebt der Nießbraucher die Frist, bleibt es beim ursprünglichen Abzug, auch wenn er bald danach stirbt.
Vermietete Wohnungen: der 10-Prozent-Abschlag
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke setzt das Finanzamt nur mit 90 % ihres Werts an (§ 13d ErbStG). Lasten, die mit dem befreiten Teil zusammenhängen, sind insoweit nicht abziehbar (§ 10 Abs. 6a ErbStG). Der Nießbrauch wirkt dann nur zu 90 %. Unser Rechner zeigt den vollen Abzug und weist auf diese Kürzung hin.
Nießbrauch oder Wohnrecht?
Beide Rechte werden für die Schenkungsteuer gleich berechnet: Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Unterschied liegt im Jahreswert. Ein Nießbrauch erlaubt, das ganze Haus zu nutzen oder zu vermieten; sein Jahreswert ist der Reinertrag des ganzen Objekts. Ein Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen in bestimmten Räumen; sein Jahreswert ist die ortsübliche Miete dieser Räume. Bei einem Zweifamilienhaus, in dem die Eltern eine Wohnung behalten und die andere das Kind bezieht, ist ein Wohnrecht an der Elternwohnung deshalb weniger wert als ein Nießbrauch am ganzen Haus.
Wer die Miete einer vermieteten Immobilie weiter selbst einnehmen will, braucht einen Nießbrauch. Wer nur sicher wohnen bleiben will, kommt mit einem Wohnrecht aus. Die Wahl beeinflusst auch die Einkommensteuer, die Kosten der Instandhaltung und die Frage, wer Kredite für das Haus aufnehmen kann. Das sind Fragen für den Notar und die Steuerberatung.
So gehen Sie bei der Schenkung vor
- Steuerwert der Immobilie klären, etwa aus einem Gutachten oder der Feststellung des Grundbesitzwerts durch das Finanzamt.
- Jahreswert ermitteln: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und die Kosten, die der Nießbraucher künftig trägt.
- Kapitalwert mit dem Nießbrauch-Rechner berechnen und den Freibetrag mit dem Erbschaftsteuer-Rechner prüfen.
- Schenkung innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG); Notare melden steuerlich bedeutsame Beurkundungen zusätzlich (§ 34 ErbStG).
- Unterlagen aufbewahren, denn bei einer Berichtigung nach § 14 Abs. 2 BewG oder einer weiteren Schenkung in zehn Jahren werden sie wieder gebraucht.
Typische Fehler
- Bruttomiete statt Reinertrag: Grundsteuer, Instandhaltung und Verwaltung, die der Nießbraucher trägt, mindern den Jahreswert.
- Falsche Tabelle: Für Schenkungen 2026 gilt nur die Tabelle für 2026. Die Werte des Vorjahres liegen leicht daneben.
- Deckel vergessen: Bei hoher Rendite überschätzt man den Abzug.
- Halbe Immobilie, voller Jahreswert: Schenkt jeder Elternteil seine Hälfte, gehört zu jeder Hälfte auch nur der halbe Jahreswert.
Grenzen
Der Kapitalwert ist eine Rechnung nach Gesetz. Den Steuerwert der Immobilie ermittelt das Finanzamt nach eigenen Regeln, die dieser Ratgeber nicht behandelt. Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer und zivilrechtliche Fragen wie Rückforderungsrechte oder Pflichtteil sind eigene Themen. Wer später verkaufen will, prüft die Frist mit dem Spekulationsfrist-Rechner; die Freibeträge zeigt der Erbschaftsteuer-Rechner. Keine Steuerberatung.