Notarkosten beim Hauskauf: alle Posten mit Beispiel

Welche Notarkosten beim Hauskauf anfallen

Ein Grundstückskaufvertrag ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet. Die Gebühren dafür sind gesetzlich festgelegt, im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Kaufpreis als Geschäftswert (§ 47 GNotKG). Aus ihm ergibt sich über die Tabelle B in § 34 eine volle Gebühr, die je nach Tätigkeit mit einem Satz multipliziert wird:

Das Grundbuchamt rechnet als Gericht getrennt und ohne Umsatzsteuer: 0,5 für die Auflassungsvormerkung (KV 14150), 1,0 für die Eintragung des Käufers (KV 14110) und 25 € für die Löschung der Vormerkung (KV 14152).

Beispielrechnung für 300.000 €

Die volle Gebühr nach Tabelle B beträgt bei 300.000 € genau 635 €. Daraus folgt:

• Beurkundung: 2,0 × 635 € = 1.270,00 €
• Vollzug und Betreuung: je 0,5 × 635 € = 317,50 €
• XML-Gebühr: 0,1 × 635 € = 63,50 €
• Pauschale: 20,00 €, zusammen netto 1.988,50 €
• Umsatzsteuer: 377,82 €, Notar gesamt 2.366,32 €
• Grundbuchamt: 317,50 € + 635,00 € + 25,00 € = 977,50 €

Zusammen sind es 3.343,82 €, also 1,11 % des Kaufpreises. Finanzieren Sie mit einer Grundschuld über 250.000 €, kommen beim Notar 787,78 € und beim Grundbuchamt 535,00 € dazu. Alles zusammen: 4.666,60 €. Mit dem Notarkosten-Rechner rechnen Sie Ihren Kaufpreis mit allen KV-Nummern nach.

Tabelle: Notarkosten nach Kaufpreis

Kauf mit Vollzug, Betreuung und XML-Gebühr, ohne Kopien und ohne Grundschuld, Stand 09.10.2026:

Der Anteil sinkt mit steigendem Preis, weil die Tabelle B in den oberen Stufen langsamer wächst. Eine feste Prozentzahl für alle Fälle gibt es deshalb nicht.

Vom Entwurf bis zur Eintragung: wann welche Gebühr entsteht

Der Ablauf erklärt, warum die Rechnung aus mehreren Posten besteht. Zuerst schickt der Notar einen Entwurf des Kaufvertrags; bei Verbraucherverträgen soll er im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wird auf Grundlage des Entwurfs beurkundet, wird eine Entwurfsgebühr auf die Beurkundungsgebühr angerechnet (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 6 KV GNotKG). Im Termin liest der Notar den Vertrag vor, alle unterschreiben. Damit ist die Gebühr nach KV 21100 verdient.

Danach beginnt der Vollzug. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung, fragt bei der Gemeinde nach dem Vorkaufsrecht, holt die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers ein und meldet den Kauf dem Finanzamt. Sobald alle Voraussetzungen vorliegen, teilt er Ihnen mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Das ist die Betreuung nach KV 22200. Wenn Sie gezahlt haben und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung über die Grunderwerbsteuer erteilt hat, beantragt der Notar die Umschreibung im Grundbuch. Das Grundbuchamt schickt seine eigene Kostenrechnung, meist einige Wochen später.

Die Kostenberechnung des Notars lesen und prüfen

Der Notar darf nur auf Grund einer schriftlichen Berechnung kassieren (§ 19 GNotKG). Sie muss das Geschäft bezeichnen, die angewandten KV-Nummern, den Geschäftswert, die einzelnen Gebühren und Auslagen sowie gezahlte Vorschüsse nennen. Damit lässt sich jede Zeile nachrechnen: Geschäftswert in die Tabelle B, mit dem Satz malnehmen, auf Cent runden. Stimmt etwas nicht, fragen Sie zuerst beim Notar nach. Hilft das nicht, können Sie beim Landgericht am Amtssitz des Notars eine gerichtliche Entscheidung über die Kostenberechnung beantragen (§ 127 GNotKG).

Häufige Rückfragen betreffen den Geschäftswert. Er ist der Kaufpreis, erhöht um vorbehaltene Nutzungen und vom Käufer übernommene Leistungen (§ 47 GNotKG). Übernimmt der Käufer etwa eine Verpflichtung des Verkäufers, steigt der Wert. Liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, gilt der Verkehrswert.

Was Sie an den Notarkosten ändern können

Am Gebührensatz nichts. Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG), ein Notar darf weder Rabatt geben noch mehr verlangen. Beeinflussen können Sie nur den Umfang des Auftrags und den Geschäftswert. Eine Grundschuld in Höhe des tatsächlich benötigten Kredits kostet weniger als eine großzügig bemessene. Mitverkaufte Möbel oder eine Küche zu einem angemessenen Preis gesondert im Vertrag auszuweisen, ändert an den Notarkosten nichts, wenn sie im Gesamtpreis stecken. Den Vollzug selbst zu übernehmen spart die 0,5-Gebühr, kostet aber Zeit und birgt Risiken; beim Hauskauf entscheiden sich fast alle Käufer dagegen.

Notarkosten in NRW, Bayern und anderen Ländern

Notare in allen Bundesländern rechnen nach demselben Bundesgesetz. Ein Kaufvertrag über 300.000 € kostet in Köln genauso viel wie in München oder Leipzig. Unterschiede entstehen nur, wenn der Notar mehr oder weniger Aufgaben übernimmt. Was zwischen den Ländern wirklich schwankt, ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist keine Notargebühr, gehört aber zu den Kaufnebenkosten.

Grundschuld: der zweite Notartermin

Die Bank verlangt für den Kredit eine Grundschuld. Ihre Bestellung ist eine eigene Urkunde, oft beim selben Termin. Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG), nicht der Kaufpreis. Die Gebühr beträgt 1,0 (KV 21200). Neben der Beurkundung berechnet der Notar meist nur die XML-Gebühr mit 0,2. Das Grundbuchamt trägt eine Buchgrundschuld mit 1,0 ein (KV 14121), eine Briefgrundschuld mit 1,3 (KV 14120).

Wer zahlt die Notarkosten?

§ 448 Abs. 2 BGB legt die Kosten von Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung dem Käufer auf. Kaufverträge übernehmen das fast immer. Die Grundschuld für den eigenen Kredit zahlt ohnehin der Käufer. Kosten für die Löschung alter Belastungen des Verkäufers trägt nach den meisten Verträgen der Verkäufer. Löst der Verkäufer dafür seinen Kredit vorzeitig ab, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen; wie sie berechnet wird, steht im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Andere Notartermine rund um die Immobilie

Mit dem Hauskauf stellt sich oft auch die Frage nach einem Testament, damit die neue Immobilie im Erbfall richtig verteilt wird. Auch hier gilt die Tabelle B. Geschäftswert ist das Vermögen, Schulden werden je Erblasser höchstens bis zur Hälfte seines Vermögens abgezogen (§ 102 Abs. 1 GNotKG). Ein Einzeltestament bei 200.000 € Vermögen kostet beim Notar 541,45 € einschließlich Pauschale und Umsatzsteuer, dazu 82 € für die amtliche Verwahrung beim Nachlassgericht. Ein Ehegattentestament mit 400.000 € Vermögen und 100.000 € Restschuld auf dem Haus kostet 1.535,10 €, weil hier der doppelte Satz gilt. Alle diese Fälle rechnet der Notarkosten-Rechner mit, wenn Sie oben die Art der Beurkundung wechseln. Die Gebühr des Zentralen Testamentsregisters kommt jeweils hinzu: 12,50 € je Erblasser, wenn der Notar sie einzieht, 15,50 €, wenn die Bundesnotarkammer sie direkt erhebt (Testamentsregister-Gebührensatzung, § 1 Abs. 2).

Typische Fehler bei der Schätzung

• Grundschuld vergessen: Im Beispiel oben macht sie gut ein Viertel der gesamten Notar- und Grundbuchkosten aus.
• Umsatzsteuer auf das Grundbuch rechnen: Gerichtskosten sind umsatzsteuerfrei.
• Inventar in den Kaufpreis rechnen: Mitverkaufte Küche oder Möbel erhöhen den Geschäftswert, wenn sie im Kaufpreis stecken. Für die Grunderwerbsteuer wird bewegliches Inventar dagegen herausgerechnet, wenn es gesondert ausgewiesen ist.

Grenzen

Die Beispiele zeigen den Regelfall eines Kaufvertrags über ein bebautes Grundstück. Erbbaurecht, Teilflächen, Bauträgerverträge mit Ratenzahlung, Treuhandaufträge der abzulösenden Bank (KV 22201) oder Vollmachten ändern die Rechnung. Maßgeblich ist die Kostenrechnung des Notars. Mit ihr in der Hand lässt sich jede Zeile im Rechner nachvollziehen. Planen Sie die Notar- und Grundbuchkosten von Anfang an im Finanzierungsplan ein und fragen Sie Ihre Bank, ob sie Kaufnebenkosten mitfinanziert oder ob Sie diese aus Eigenkapital zahlen müssen. Die Notarrechnung kommt meist kurz nach dem Termin, die des Grundbuchamts nach der Eintragung.